农村土地承包经营权是农民重要的财产权利，事关亿万农民的切身利益。对农村土地承包经营权进行确权登记，对于保障农民权益、保证农村社会稳定意义重大。自从土地承包经营权纳入不动产统一登记以来，各地在确权登记过程中进行了诸多有益探索，不断优化办事流程、便利农民办证，取得了显著成效。然而，农村土地承包经营权登记的前置环节是承包经营合同管理，两者又分属自然资源部门和农业农村部门，打通部门壁垒，实现登记发证和合同管理“一件事”办理显得尤为重要。本文从农村土地承包经营权确权登记和承包合同管理的实际出发，从组织体系搭建、信息共享、地籍调查、合同管理、登记发证等方面提出具体建议，以期为农村土地承包经营权确权登记和经营合同管理“一件事”办理提供参考，进而为健全高效便民的农村不动产登记体系提供助力，夯实农业农村现代化的产权基础。

　　农村土地承包经营权纳入不动产统一登记以来，各地不动产登记服务机构在优化登记流程、便利农民办证等方式进行了诸多有益探索。随着土地二轮承包的逐步到期，重新签订承包合同、办理土地承包经营权证压力日益增大，承包合同管理和承包经营权登记分属两个部门为村集体经济组织、土地承包经营权权利人带来了诸多不便，为打通部门壁垒、实现承包经营权登记发证和承包合同管理“一件事”办理，浙江省乐清市于2025年在翁垟街道前进村进行了土地承包经营权延包不动产证统一办理试点，并率先探索登记发证和承包合同管理“一件事”办理，在地籍调查、合同签订等方面进行了实践，形成了较为规范化的操作流程，为各地自然资源部门所属不动产登记服务机构提供参考。

实践意义

　　农村土地承包经营权登记发证是明确土地承包经营权归属、定分止争的根本措施，为解决农村土地承包经营纠纷、维护农民土地承包合法权益提供强有力的法定依据，也是深化农村土地制度改革、推动农村经济社会发展的一项基础性工作和重要举措。打通部门壁垒，实现登记发证和合同管理“一件事”高效协同一次性办理，能有效减少农村集体经济组织和农民的事务性安排，大幅提升政务服务效能，对稳定农村产权基础、推动农村土地流转、发展适度规模经营、增加农民财产性收益，以及加快农业农村现代化意义重大。

有效降低财务成本

　　自然资源部门和农业农村部门围绕农村土地承包经营权登记发证和承包经营合同管理“一件事”办理协同对档案资料、数据信息、测绘调查资料进行共享;针对土地承包和不动产地籍调查数据标准、审核标准不统一，推陈出新、统一文本，实行“字段融合、一表两用”，最大限度减少部门壁垒，实现业务协同，凝聚部门合力，大幅降低部门平台重构、两次测绘等相关环节的财务成本，减轻财政和群众的负担。

有效减少时间成本

　　登记发证和承包经营合同管理“一件事”办理简化了办事流程，在登记发证阶段将地籍调查、登记申请、单元配号环节前置，登记人员提前审查，实现“一次调查、多方共享”;在合同签订阶段，一并签订授权委托书或在村延包方案中明确由村集体经济组织代为办理，将逐宗确认调整为整村确认。“浙农经管”与“不动产智治”平台数据互通，从村土地承包管理员发起登记申请，到发包方和承包方核对并签订承包合同，再到不动产登记服务机构受理、审核、登薄、发证全流程线上申请办理，可有效避免发包方和承包方多头往返、外出人员来回奔波，大幅减少时间成本，提高群众满意度。

有效应对大批量延包办证需求

　　乐清市从2025年开始第一个村延包试点后，陆续有更多的村进入第二轮土地承包到期后延包办证，预计2028年将进入大批量到期后延包办证阶段。受人员编制限制，基层不动产登记机构普遍存在业务量繁重、人员不足的问题，现有的人员也仅满足城镇不动产登记业务工作。农村土地承包经营权登记发证和承包经营合同管理“一件事”办理，可实现全程线上申请、线上审核、线上办理，集中发证，减少线下窗口受理的压力，为实现大批量集中办证创造了条件。

难点分析与操作实践

难点分析

　　1.历史遗留问题

　　由于土地承包经营权登记和不动产登记分属于不同登记部门，分属登记的数据在进行统一整合时，容易出现数据重叠、压盖，即同一地块既登记为土地经营权又登记为宅基地或林权的问题。这是“一件事”办理中出现的最大难点，由于涉及个人、家庭与村集体之间的利益，处理起来非常棘手。此外，二轮承包合同还存在着面积不准确、四至不清晰，因缺少空间坐标数据而无法录入不动产登记数据等问题。

　　2.信息互通共享问题

　　自然资源部门的信息存储使用主要通过“不动产智治”系统实现，而农业农村部门的合同管理则是依托“浙农经管”，两个系统无法互联互通。从农业农村部门导出的成果数据整合到不动产登记机构时存在字段缺失、数据格式不规范、数据不准确等问题，导致数据无法在不动产登记系统中导入和使用。两个部门尚未搭建成熟有效的信息互通共享机制，承包合同信息和不动产登记信息未能实时共享，合同管理与登记信息也未能充分有序衔接。

　　3.技术操作困难

　　按照《农村土地承包经营权调查规程》形成的调查成果，缺少不动产登记必需的不动产单元代码、地籍调查表、宗地图等信息，本宗地号、界址点号、相邻宗地号等信息的缺失，导致无法满足“一次调查、两方受益”的要求，申请方在申请登记时需要重新提交符合登记要求的地籍调查资料。

乐清市操作实践

　　1.整村延包登记

　　(1)前期准备

　　整村延包工作启动后，农业农村部门将信息及时告知自然资源部门，启动延包的村庄委托测绘单位进行整村承包地块的地籍调查并出具地籍调查成果。

　　测绘单位向自然资源部门提供整村拟发包承包地的定位文件，自然资源部门结合集体土地所有权登记信息，与地籍调查库内宗地图层及土地承包经营权图层等信息比对，若拟发包地块内存在其他发证信息的，将相关信息返回村延包工作小组及测绘单位，具体问题具体分析，避免重复登记。测绘单位对二轮延包承包地块信息与原二轮档案承包地块信息进行比对：对于二轮延包各户承包面积与原二轮承包面积相比一致的承包户占比小于10%的村庄，整村二轮延包承包户按首次登记进行办理，对需要注销的承包户办理注销登记;对于二轮延包各户承包面积与原二轮承包面积相比一致的承包户占比大于10%的村庄，将二轮延包承包户成员信息与原二轮档案承包信息进行比对，依据户成员及土地承包经营权信息的变化情况，将承包户分为需要办理注销登记的承包户、未发生变动直接顺延的承包户、需要办理变更登记的原有承包户及需要办理首次登记的新增承包户四类。测绘单位建立该村承包信息表。

　　参照房地测绘流程，测绘单位在合同签订前的地籍调查阶段，发起配号申请，获取承包地块的不动产单元号。编写承包地块编码时，承包地块编码的5位顺序码与不动产单元号中的5位宗地顺序号保持一致，承包地块编码与不动产单元号形成一一对应关系。在土地承包经营权合同中“承包土地情况”表格的“地块代码”一栏填写符合上述编码规则的承包地块编码。

　　(2)地籍调查

　　测绘单位对延包村整村承包地开展地籍调查工作。对于需要办理首次登记或变更登记的承包地块，出具的地籍调查成果需同时满足土地承包经营权合同管理和土地承包经营权登记需要，实现“一次调查、多方共享”，避免重复调查。

　　延包工作小组对整村的地籍调查成果进行审核，确认审核无误后进行公示。相关权利人提出异议的，延包工作小组应当进行核实、修正，并再次公示，公示无异议后对结果进行确认、信息入库、成果归档。

　　整村承包方案及地籍调查成果公示无异议后，全村承包方代表按组排序在整村的界址签章表上进行签字确认，签字确认后的界址签章表可同时作为合同地块界址确认依据和不动产登记地籍调查成果中界址签章的确认依据。

　　(3)合同生成与共享

　　在签订土地承包经营权合同时，村(股份)经济合作社与二轮延包承包方代表一并签订委托合同，将后续申请办理登记与领证事宜一并委托给村(股份)经济合作社代为办理，并收集身份证复印件、户口本复印件、二轮承包经营权证书等相关登记材料。对于办理注销登记的承包户，需要权利人本人申请的可同步签订委托合同，并收集相关申请材料。延包方案中已明确整村委托村(股份)经济合作社代为办理的，可不签订委托合同。对于整村办理首次登记的无需提前委托，由村(股份)经济合作社统一申请。

　　各乡镇(街道)对村(股份)经济合作社与承包户签订的土地承包经营权合同进行审核确认后，报农业农村部门备案。

　　在合同签订、审核、备案工作完成后，农业农村部门及时将延包村的土地承包经营权合同以适当形式共享给自然资源部门。自然资源部门依据共享的土地承包经营权合同作为登记收件材料。

　　(4)登记发证

　　村(股份)经济合作社委托测绘单位将需要办理首次登记或变更登记承包户的地籍调查成果及相关权属证明材料按组提交至自然资源部门不动产登记机构，登记经办人审核通过后，办理地籍调查成果入库。对承包地块涉及其他需要办理注销登记的，需待注销登记办理后再入库。对整村做首次登记的，在核实整村延包合同无误后，按“线下备份二轮承包地块矢量数据——在库内删除整村二轮承包地的信息——整村批量入库”的方式批量入库。

　　(5)分类处置和查漏补缺

　　对于整村办理首次登记的承包户，对原二轮承包证书进行批量公告废止，由村(股份)经济合作社统一申请登记。对于有偿退出的承包户及丧失承包主体资格的承包户，按要求先予办理注销登记。承包经营的土地灭失、农村承包经营户(承包方)消亡的，由村(股份)经济合作社申请办理注销登记。其他情况承包户可委托村(股份)经济合作社统一办理注销登记。对于承包地块及户成员均未发生变动的承包户，原已发的土地承包经营权证书在新的承包期继续有效且不变不换，无需办理登记直接顺延。由村(股份)经济合作社统一组织承包方委托村(股份)经济合作社代为办理。村(股份)经济合作社统一收回原承包证书交由自然资源部门，自然资源部门依据延包合同在登记簿上做相应变更，在证书变更登记栏内标注记载“第二轮土地承包到期后再延长三十年”字样后加盖不动产登记专用章，并建立台账做好颁证记录。由村(股份)经济合作社签字确认后统一领取并发放给承包户。对于两轮承包户成员信息比对结果显示该户成员有重合的或者其他需要办理变更登记的承包户，已委托村(股份)经济合作社代为办理的，可由村(股份)经济合作社统一申请办理并领证;未委托的，也可由承包方自行申请办理。两轮承包户成员信息比对结果显示该户内成员均不在承包户成员名单中的，视为新增承包户，并由村(股份)经济合作社统一申请办理首次登记并领证。

　　对在登记阶段发现合同存在四至、面积、户成员信息等需要修改的办件，不动产登记经办人退回办件至测绘单位，通知村(股份)经济合作社和承包方，并将相关信息抄送乡镇(街道)和农业农村部门。村(股份)经济合作社与承包方重新签订合同后，经延包工作小组、乡镇(街道)审核后，报农业农村部门备案，自然资源部门从农业农村部门获取重新备案的土地承包经营权合同，并审核无误后重新入库并办理登记。对邻宗承包地块有影响的，需一并处理。

　　2.非整村延包的一般登记

　　(1)仅需要签合同无需测绘的登记

　　对于承包方代表及户成员信息发生变化的变更登记及各类转移登记办件，需要签订新的土地承包经营权合同，经乡镇(街道)审核后报农业农村部门备案，农业农村部门将合同共享至自然资源部门。自然资源部门根据从农业农村部门共享获取新的土地承包经营权合同等材料及权利人提供的相关证明材料办理登记。

　　(2)需要签订合同并重新测绘的登记

　　对于土地承包经营权首次登记和涉及土地坐落、界址、用途、面积等发生变化的，同一权利人分割或者合并土地的变更登记等需要测绘的办件，由自然资源部门向申请人出具测绘联系单，申请人委托测绘单位进行测绘，测绘单位参照延包登记流程出具地籍调查成果，出具的地籍调查成果需同时满足土地承包经营权合同管理和土地承包经营权登记需要，地籍调查成果需本宗和邻宗对界址进行签字确认。

　　地籍调查成果经审核通过后，由村(股份)经济合作社与承包方签订新的土地承包经营权合同，并经乡镇(街道)审核，报农业农村部门备案，农业农村部门将合同共享至自然资源部门。自然资源部门对地籍调查成果进行审核入库，并根据共享的合同及地籍调查成果，依申请办理登记。

实践启示

　　乐清市试点开展农村土地承包经营权登记发证和承包经营合同管理“一件事”办理后，办理方式从“线下多部门独立办理”转变为“线下一站式、一次办+线上一网通办、零次跑”;申请材料从首次登记的收取11项材料减少为6项;地籍调查从“两套测绘文本、两次指界”整合为“两测合一、一次指界”;审核校验从“两部门各自审核、互不相通”转变为“提前比对、统一产权底版、全流程闭环校核”。“一件事”办理实施后，在办理环节、登记时限方面都得到了优化和提升。相关实践为各地实行土地承包经营权确权登记和承包经营合同管理联办提供了参考样本，有助于推动农村不动产登记工作提质增效。

　　终审：魏文源

　　监审：王莉娟

　　编校：侯欣怡