随着城市化进程不断加快，老旧小区的改造和升级成为城市发展的重要课题。同时，我国老龄化问题日益凸显，越来越多的老年人由于腿脚不便等因素难以上下楼，只能待在家中，成为“悬空老人”，因此，适老化改造问题亟待解决，老旧小区加装电梯需求越发明显。然而，在很多老旧小区中，安装电梯却引发了一系列邻里纠纷，给居民生活带来了诸多困扰。

案情速递

　　辽宁省大连市中山区某小区是一个老旧小区，31号楼一单元二层至七层的李某、杨某等业主，为了上楼方便，趁着政策红利加装电梯。他们签订的《既有住宅加装电梯协议书》显示：31号楼一单元占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意加装电梯，推选王某、郭某为业主代表，授权其签署有关协议，加装电梯总费用50万元。

　　王某、郭某与大连日电电梯有限公司(简称“日电电梯公司”)签订《授权委托书》，委托该公司向大连市中山区住建局提交既有住宅加装电梯报请手续。2021年7月27日，该小区31号楼一单元一楼楼道口张贴了关于既有住宅加装电梯基本情况的公示，公示期自2021年7月27日至8月9日。公示注明：在公示期内，利益相关业主如有不同意见可与本单元加装电梯业主代表王某、郭某取得联系并进行协商，协商未果在公示期内可向青泥洼桥街道办提交书面材料。公示的还有《住宅加装电梯协议书》《授权委托书》和房屋安全鉴定报告、建筑设计方案等四个附件。公示期间，相关街道办未收到相关业主提交的书面意见。

　　2021年9月23日，王某、郭某代表业主与日电电梯公司签订《增设电梯的合同》，合同对工程价款以及中途发生停工的损失进行了约定。同年10月25日，日电电梯公司取得了政府部门签发的《建设工程施工许可证》，2021年11月5日取得了《临时占道许可证》。日电电梯公司在现场开挖施工时，一楼业主宋某、王乙夫妇，宋甲、徐甲夫妇却不同意安装电梯，其理由是，电梯安装后会挡住一楼二楼住户的视线，室外只能看到一半，光线照不到屋里，屋里像暗室。电梯运行有较大的噪声、影响休息。电梯是玻璃体透明的能看见屋内，保证不了个人安全和隐私。底层住户的房子会贬值，安装电梯占用了人行步道，对交通安全不利。

　　2021年10月30日至11月6日，因一楼部分业主多次阻挠施工，导致该单元的电梯基坑无法正常按期挖掘。相关施工人员和机械、车辆均滞留现场无法施工作业。因连日停工，业主为防止产生安全隐患，只能额外支付6500元要求施工方对基坑进行回填，基坑回填后如恢复施工将额外产生开挖费用8000元。无奈之下，十位业主向大连市中山区人民法院提起诉讼，要求宋某、宋甲、徐甲、王乙四被告停止实施妨碍电梯加装的行为;赔偿因阻挠施工给原告造成的停工损失人民币14700元;赔偿因其阻挠而无法继续施工产生的基坑回填费用人民币6500元;赔偿重新启动施工时将产生的开挖费用人民币8000元;本案诉讼费用由被告承担。

　　中山区人民法院开庭审理该案时，被告的抗辩事由是：电梯安装设计方案不安全、不可行，加装电梯的行为阻碍交通;被告未看见公示内容等。中山区人民法院审理查明：原告已取得《建设工程施工许可证》，意味着同意加装电梯的业主人数、面积比例及相应建筑设计方案通过了行政主管部门的审核。此外，原告在《建设工程施工许可证》有效期内办理了施工备案，取得了《临时占道许可证》，故被告关于加装电梯的行为阻碍交通的抗辩，法院不予采纳。根据《大连市人民政府办公室关于进一步推进既有住宅加装电梯工作的实施意见》，街道办已经在涉案单元楼的楼道口张贴公示，张贴公示内容的地点未违反法律规定且未超过合理范围。

　　一审法院认为：原告要求被告停止实施妨碍电梯加装的行为，于法有据，予以支持。但因被告的阻挠行为尚属情有可原，在可能或难免对一楼住户造成影响且无相应补偿的情况下，要求被告承担赔偿责任有违和谐稳定，但被告在判决生效后若继续阻挠电梯加装，则应当承担相应的损失。故原告要求被告赔偿停工损失等诉讼请求，不予支持。2022年下半年，中山区人民法院对此案作出一审判决：被告不得阻挠电梯的施工安装;驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费540元，原被告各负担270元。

　　原告不服一审判决，提起上诉，要求改判支持上诉人全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。四被告也提起上诉，理由是：一审法院认定事实不清。全体业主对使用公共通道及停车位加装电梯享有知情权、陈述权及提出异议的权利，未协商一致前不可动工建设。大连市中级人民法院审理认为：老旧小区加装电梯是政府顺应我国老龄化趋势而作出的重大决策部署，是一项重要的民生工程。31号楼一单元业主在所在街道办的参与下，履行了协商、公示和报批程序，业主委托的施工单位取得《建设工程施工许可证》，按照规定要求进行施工建设，应受到法律保护。四被告阻止施工，其行为侵犯了原告的合法权益，一审判决被告不得阻挠施工正确，本院予以维持;案涉工程停工产生的停工损失应由被告四人承担，一审法院对该损失未予判处，适用法律不当，应予调整。2023年2月6日，大连市中级人民法院对此案作出终审判决：维持一审判决第一项;撤销一审判决第二项;四被告于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告十人停工损失14700元、基坑回填费用6500元、重新开挖费用8000元，共计29200元;驳回四被告的上诉请求;一审案件受理费540元，二审案件受理费1080元由四被告承担。

既有住宅加装电梯的多重困境

政策存在争议

　　在各地刚开始尝试加装电梯时，为了尽量避免矛盾的发生，地方政府制定了相关加装电梯的政策，其申请条件是要求全体业主达成一致同意，也就是说任何一位业主都拥有“一票否决权”。目前，加装电梯的表决规则主要有四种：“全体业主同意”原则、“双三分之二”原则、“双三分之二”且其他业主不持反对意见原则、“双过半数”原则。据相关数据统计，大部分城市关于既有住宅加装电梯的表决规则均缺乏充分合理的法律依据。为了改变“一票否决权”导致加装电梯民生工程“裹足不前”的局面，近年来，一些地方政府将加装电梯表决规则由原来的“全体业主同意”原则调整为“双三分之二”原则或“双过半数”原则。然而，无论采用哪种表决规则，都缺乏充分的法律依据。

居民利益自行协调难，意见不统一

　　加装电梯工程占用室外绿化区、通道和室内公共面积，对居民的生活环境造成了一定的影响。特别是靠近电梯安装一侧的各层居民，他们面临采光、通风、日照、隐私及噪声等问题较为突出。由于这些涉及居民切身利益，单纯依靠居民自行协调解决难度极大，极易引发利益冲突和意见分歧。因此，需要街道办事处和居委会等基层组织积极介入，协助解决相关问题。

　　部分业主担心加装电梯后房屋建筑结构不安全。加装电梯的城市老旧住宅小区多层住宅建筑均是20世纪90年代就已经竣工并投入使用的，经过约30年的风吹日晒，水管、电线老化严重，顶楼天花板漏水，外墙水泥脱落等问题已属司空见惯，绝大部分多层住宅建筑处于年久失修的状态。在考虑加装电梯的时，许多业主表示质疑：旧楼的结构能否承受电梯的重量?加装电梯后能否确保安全使用?

　　同时，也有业主关注到电梯井道可能对小区消防安全和行人通行造成的影响。目前常见的加装电梯方案是在楼外空地建造电梯井道，通过连廊与原住宅楼梯连接。然而，新增的电梯井道会占用原有的出行通道，导致通道变窄。这引发了业主们的担忧：在紧急情况下，如需紧急就医或发生火灾，医疗救护车辆和消防车是否能及时抵达现场?此外，加装的电梯井道会缩小原有建筑物与相邻楼栋间的防火间距，增加了火灾蔓延的风险。在遭遇地震或台风等自然灾害时，狭窄的逃生通道也可能会引发安全问题。

　　关于加装电梯的问题，低楼层业主与高层业主的意见存在显著的分歧。低楼层业主担忧加装电梯会对通风、采光、隐私、出行、噪声和房价等方面造成不利影响，从而降低生活质量。他们表示，不能为了满足高层业主的利益而牺牲低层业主的合法权益。

加装电梯投入费用较大，老旧小区居民出资有困难

　　根据所提供的信息，加装电梯的费用主要包括电梯井道建设、设备购置、安装、运营、维护保养、保险费等。除此之外，还需要考虑普通电梯设备采购、连廊工程、安全鉴定、建设规费、设备安装、小区电压增容等费用。此外，电梯的日常运营产生的电费、清洁和维护保养费用等也需要计入总费用中。根据估算，这些费用可能在50万～70万元，但减去政府补助资金(10万～15万元)后，剩余费用仍然较高。将这些费用分摊到各层居民身上，对于老旧小区的普通居民而言，可能构成一笔不小的负担。

　　同时，由于老旧小区的住户多为中低收入群体，对于电梯安装的费用分摊存在分歧。部分居民认为应该按照房屋面积分摊，而另一些居民则认为应该按照家庭人口数量分摊。

居民对政策法规、审批程序不熟悉

　　在老旧小区加装电梯的过程中，需要与给排水、强弱电、天然气、消防、城建、质监等多个职能部门进行协调。同时，资金筹措、居民利益协调、房屋结构安全、特种设备管护等方面也是需要考虑的重要因素。由于大部分居民对相关的政策法规和审批程序不够熟悉，他们获得的信息也有限。如果没有明确的操作指引，居民们可能会产生畏难情绪，导致加装电梯工程的进展缓慢。因此，制定详细的操作指引显得尤为重要，可以帮助居民更好地理解和应对相关的问题，从而加快加装电梯工程的进展。

市场上的电梯施工安装单位良莠不齐

　　由于信息不对称，业主在选择施工单位时面临诸多困难。由于缺乏专业技术知识，业主在估算施工价格时可能面临挑战。为了方便和寻求低价，一些业主可能会选择实力不强、非专业的单位作为施工主体或分包单位。这些单位在施工和验收过程中可能存在质量监管等漏洞，电梯井道工程质量令人担忧，给后续的使用安全留下隐患。因此，业主在选择施工单位时应该谨慎，充分了解施工单位的实力和技术水平，确保施工质量和安全。

重建设轻管理，后续运营维护难保障

　　住宅电梯设计使用寿命通常为15年，但实际寿命受到运营维护状况的影响。如果电梯使用不当或维保不到位，或者因资金问题导致电梯带病或超期运行，都会引发安全隐患。考虑到老旧小区的物业管理费用通常较低，难以承担电梯的运营维护及更新费用，因此，建立有效的电梯运营维护及更新保障机制迫在眉睫。

解决方案

完善政策

　　加装电梯进程中所遇到的种种挑战和阻碍，其核心问题在于上层制度设计和相关法律法规的欠缺。尽管北京、上海、厦门、广州、深圳等地政府已经出台了一系列关于加装电梯的政策以作指导，但这些政策普遍缺乏具体的实施细则，导致在既有住宅加装电梯过程中仍存在不少无法可依、无章可循的问题。因此，建议全国人民代表大会常务委员会开展对加装电梯问题的专项研究，并严格遵循立法程序进行统一表决。无论是参照《民法典》的哪一条规定，还是确定何种表决范围和规则，都应充分体现最广大人民群众的意愿。唯有如此，才能从根本上解决加装电梯所面临的矛盾。

发挥基层组织的作用，协调多方的利益平衡

　　物业公司调解：物业公司可以发挥桥梁和纽带作用，组织居民进行协商和调解。在电梯安装前，物业公司可以组织业主大会，就电梯安装的相关问题进行讨论和表决，确保决策的民主性和公正性。

　　居民代表的协商：通过选举产生居民代表，由他们代表居民与物业公司进行协商。这样可以有效地缓解居民个体之间的矛盾，促进问题的解决。

　　公示和宣传：在电梯安装前，将安装方案进行公示，并向居民进行宣传。这样可以增加信息的透明度，减少居民的误解。

　　利益均衡和补偿机制：根据高层和低层住户的需求差异，建立利益均衡和补偿机制。例如，对于高层住户可以适当增加补贴，以弥补他们在电梯使用上的额外支出。

拓宽资金筹措渠道

　　当前，老旧小区加装电梯项目面临资金缺口问题，因此需要社会各界提供必要的资金支持。为充分发挥市场在推动项目发展中的重要作用，应积极引导市场拓宽融资渠道，利用多种资金来源。首先，应有效利用各类备用资金，包括公有住房售房款及其增量收益、物业基金、住宅专项维修资金等，为加装电梯项目提供一定的资金保障。此外，随着社会和科技的发展，互联网技术已深入社区。应利用“互联网+”和人工智能等技术手段，实现老旧小区的再开发，充分挖掘和利用小区资源，创造额外的社会资本收益，从而提高居民的承担能力。

　　政府也应加大补贴力度，通过抽调城市建设资金、房改房住房资金等途径，为旧住宅改造加装电梯提供支持。同时，政府应给予旧房改造加装电梯项目审批、规划报建、税收等方面的优惠政策，以激发市场活力。政府可以建设保障性住房解决筹资难题。此外，还可以借鉴其他国家和地区的出资方案，如香港特别行政区业主立案法团先行垫付加装电梯费用，未出资居民日后逐期缴纳费用的模式，以解决资金问题并加快加装电梯的进程。

　　老旧小区加装电梯是应对人口老龄化的重要举措，是一项备受关注的民生工程，惠及广大居民。应通过政策支持和基层组织的协调，积极解决各楼层居民及利益相关方的矛盾，共同推进加装电梯的进程，促进老旧小区的综合改造，形成共建、共治、共享的和谐社区。

　　网络：柳绣华